三四线城市房价会继续涨?二线城市或小幅反弹

2018-09-27      来源:财经杂志   浏览次数:34

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“上午一开盘,全款和首付八成的买家先看房,下午首付七成、五成的看,等到晚上,你就只能收到短信通知:没房。”一家龙头房企佛山公司拓展经理对《财经》记者说,在他的印象中,佛山房价从2016年初开始上涨,到2017年中,佛山城区的房子涨了一倍左右。

这一时期,在距佛山700多公里的泉州,楼市也异常火爆。“大量需求涌入后,泉州新房不得不采取摇号购买,热门楼盘摇中几率是1∶10,可以说摇中就发财。”另一家龙头房企厦门公司负责人告诉《财经》记者,自从厦门限购强化后,资金大量涌向泉州,泉州距离厦门坐高铁不到半小时,但房价却不到厦门的一半。厦门新房均价4.1万元,全国第四,泉州还不到2万元,是明显的投资洼地。

从2016年开始,三四线城市房价进入快速上涨轨道,像佛山、泉州这样暴涨的城市还有很多。千人抢房到凌晨,夜宿街道打地铺,这些只能在一二线城市抢房时见到的景观,开始在三四线城市频频上演,甚至网友们有更“励志”的打趣:比你有钱的千万富翁都在淋雨排号,你有什么理由不努力。

8月15日,国家统计局发布2018年7月70个大中城市商品住宅价格数据。从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%,涨幅比上月回落0.4个百分点,其中上海价格下降,北京、广州和深圳价格分别上涨0.2%、0.6%和0.5%。31个二线城市新建商品住宅销售价格上涨1.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格上涨1.5%,涨幅比上月扩大0.8个百分点。另外,一线、二线、三线城市二手住宅销售价格分别上涨0.2%、1.0%和1.1%。

三线城市是明显的上涨高地。

7月31日,中共中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,过去无论中央还是地方文件,相关表述都是“坚决遏制房价过快上涨”。随后,又传出城市棚户区改造审批权收归中央、限制企事业单位买房等消息,若干已打算放松限购的地方政府被迫继续从严。

三四线城市楼市的狂欢还能继续下去吗?

谁在推动房价暴涨?

“有杭州的旅游团刚下车,一个人就能买几十套。”碧桂园·北海印象的一位销售人员告诉《财经》记者。他所在的楼盘今年1月开盘,过了“五一”就差不多售罄。“我们是140平方米以上的大户型卖得不快,北纬21度那个盘因为是小户型还临海,一开盘就疯抢。”他说。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组对比了141个样本城市,数据显示,2018年4月,西双版纳、咸阳、南充、乐山等城市进入房价环比涨速前10位。同期房价中位数过万的55城中,包括佛山、泉州、金华、昆山、漳州、南通、张家港、中山、沧州、泰州、衢州、保定等三四线城市。

什么原因刺激了三四线城市房价的暴涨?《财经》记者采访发现,一二线城市限购、限价、约束信贷带来的溢出需求,城镇化发展中的棚改货币化安置政策,以及A股市场的不景气都是刺激因素。

2017年3月,厦门出台了号称有史以来最严的“限房、限贷、限离婚、限社保”的限购政策。泉州虽然也限购,但相对宽松,比如缴纳社保满一年就有购房资格,厦门则是三年。在北海的购房者中,当地人和旅游客各占了一半。海南限购之后,很多海南没有买到房的购房者来到北海。北海的地理位置和海南只隔了一个北部湾,坐船大约10个小时就能到达。现在,外地人在北海只可以购买一套住房,但在2017年之前,外地人购房不受限制。

同样,由于广州限购,溢出的购买力推动了这一波佛山房价的上涨。2015年5月1日,佛山取消了限购政策,在信贷方面,从2016年开始,佛山购房首付也由三成变成了两成。

一位佛山碧桂园的员工,土生土长的佛山人,告诉《财经》记者,2016年环广州区如南海、顺德北滘、禅城中心涨得都比较厉害,都是广州客过来购买。他2016年底在佛山买的新房,现在涨了80%。据他介绍,地铁开通也刺激了房价上涨,尤其是新房。

从2017年开始,佛山进入地铁2.0时代,又对接了广州线,对房价的影响立竿见影。

财报显示,碧桂园2017年约58%的销售来源于三四线城市。

瑞银证券房地产及教育行业分析师谌戈认为此轮三四线城市房价上涨有三个主要原因。他对《财经》记者分析说,一是政府的政策引导。在过去两三年,三四线城市的棚户区改造和货币化安置,释放并催生了不少三四线城市的购房需求;二是城镇化的持续推进,三四线城市本地的部分刚需和改善型需求;三是一二线城市限购后的溢出效应。由于一二线城市的限购和高房价,从2017年开始,一二线城市的房产成交量就出现了明显的下滑,很多在一二线城市工作生活的人选择回家乡买房,一些投资人、炒房客也转战三四线城市。

炒房客之所以转战三四线城市,还有一个主要原因是国内可投资标的太少。

2017年7月1日,央行发布的《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》开始实施,严格封堵企业和个人换汇投资海外市场的可能;近两年来,主打普惠金融的P2P理财平台又陷入跑路潮,大量投资人一夜之间血本无归;而股市自2015年中大跌后,就一直震荡回落,进入慢熊。房子成了国内唯一的抗通胀投资。

但是,三四线城市房价并不存在全面暴涨,其城市分化和阶段性特征较为明显。贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受《财经》记者采访时表示,部分三四线城市的房价上涨有城镇化的大背景,棚改货币化对市场预期也造成影响。在销量上,棚改货币化对三四线城市的贡献在15%左右,但引燃了三四线城市的购房预期。

《财经》记者在泉州市住房和城乡建设局官网上,查到一份泉州市2018年城镇棚户区改造项目清单,其中显示2018年,泉州将总投资32.48亿元,建设面积51万平方米,建设保障性安居工程棚户区改造9644套。

2017年3月27日,在福建省住房和城乡建设厅发布的一份《2017年全省棚户区改造项目清单》中,泉州以总投资310.74亿元,位列全省第二,仅次于莆田,约为漳州市(101.11亿元)的三倍。

上述龙头房企厦门公司负责人告诉《财经》记者,泉州房价此轮大涨一部分来自厦门限购的刚需溢出效应,溢出范围为厦门周边角美、水头一带。而更多的则来自于泉州的本地需求,更准确的说是城镇化的发展。

泉州是三线城市,但其常住人口865万,厦门的常住人口只有401万,一线城市深圳的常住人口约为1252万。2017年,泉州GDP实现7548.01亿元,居全省第一位,这是泉州GDP连续19年领跑全省,有地产行业人士预测,泉州的人口可能很快突破千万大关。三线城市的泉州,却有着二线城市的经济总量和人口密度。

许小乐认为,三四线城市的城市化提速是基础因素。我国仍处于城镇化中期,三四线城市的城市化率仍然较低。近年来,随着交通基础设施的改善和产业的内移,三四线城市进入城市化提速阶段,吸引当地农村人口以及外出农民工回流。在收入提高下,农村居民结婚和子女入学更倾向于进城,对三四线城市住房形成需求。

三四线城市房价维稳有多难?

进入下半年,维持三四线城市房价快速上涨的支点正在发生改变。

首先是棚改政策出现了调整,审批权由地方收归中央。

国开行相关部门负责人近日在接受新华社采访时表示,合同审批权限仍在分行,不存在总行上收棚改贷款合同审批权限的情况。但按照国开行规定,贷款合同审批由总行、分行按照职责分工,共同把关。

近期,为落实有关监管要求,国开行将合同审查权限统一到总行,主要是防范地方政府过度举债,避免各地政策把握不一致,集中到总行统一把关。

一位地产股权投资人向《财经》记者透露,信贷权限虽然在分行,但是要求已经严很多了。如以前满足规定的前三条,地方政府就可以拿到低息贷款,但现在可能要满足十条规定才行。

棚改分为货币化安置和实物安置两种。2015年6月国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先。

棚改货币化安置是指政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,而后居民再到商品房市场上购置住房。因为违规操作,产生了很多拆二代,有的甚至身家过亿,这也炒热了三四线城市的房价。

地方政府在其中受益颇多。地方政府在国开行拿到低息贷款后,把钱补偿给拆迁户,然后再把拆迁后的土地高价卖给开发商,这一过程中既推高了房地产的成交量、房价,也增加了地方财政收入。

据国开行相关部门负责人介绍,2015年、2016年、2017年国开行分别发放棚改贷款7509亿元、9725亿元、8800亿元。截至2018年6月末,累计发放棚改贷款38684亿元,其中今年发放4609亿元。

“三四线城市的棚改金额,今年明年应该不会有明显增长。”谌戈对《财经》记者表示。虽然地方政府一直在积极寻找转型的新支柱产业,但土地出让金一直是其收入的重要来源。地方政府执行中央政策时,对房地产依然是喊打超过真打。

财政部数据显示,2017年,全国地方政府本级财政收入和政府性基金收入分别为9.1万亿元和5.8万亿元,房地产相关收入占两者合计之比达到45%,其中卖地收入占比35%,房地产相关税收占比10%。

2018年3月,中国人民大学财税研究所、重阳金融研究院、财政金融学院联合发布的《中国2017年度财政预算执行报告》显示,对土地财政依赖度高的前五大省份分别为浙江、重庆、江苏、山东、江西,其中浙江达到了113.5%。

谌戈表示,房价涨跌也反映了中央和地方的博弈。

来自中原地产研究中心的统计数据显示:7月单月,全国楼市调控密集程度刷新历史纪录,合计超过60个城市,发布了超过70次各类型房地产调控政策。调控政策之前集中在二三线城市,7月份从一二线城市到三四线城市均有大量分布。

7月31日,中共中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”。一周后,在辽宁沈阳召开的部分城市房地产工作座谈会上,住建部提出“对楼市调控不力的城市坚决问责”。

其他方面受限之后,人才政策成了一个擦边球。

2018年上半年,全国有超过40个城市发布了各类型的人才政策,吸引人才落户,推出购房优惠补贴,踩限购政策边界。这也说明,在中央强监管下,地方政府能出的招不多了。

“厦门本来已经打算悄悄放松了,7月底政治局会议后,只能继续紧下去。”前述龙头房企厦门公司负责人对《财经》记者介绍,从去年开始泉州成交量很大,基本把这几年攒的本地需求消化完了。现在受市场信心影响,厦门来泉州购房的人群已经大幅减少,之前稍微边缘一些的楼盘,曾经是2∶1或更高的认签比例,现在也就刚刚完售。“我觉得会冷一些,但是毕竟泉州价格没有非理性上涨过,所以应该也不会冷到厦门、漳州这样。对于泉州,城市化进程的影响更大一些。”

而碧桂园·北海印象的售楼处工作人员也透露,“近期成交有所放缓。”

北海从2017年下半年也推出了限购政策,非本地户口只能购买一套住房,并且银行首付贷款已经提高到40%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,棚改货币化政策及时、有序退出有助于让市场回归基本面,短期会使部分过热的市场降温。

这一影响在6月、7月两个月的成交量数据上已经有所显现。不少城市连续两个月出现销量下降。房价涨幅收窄和下跌的城市逐渐增多,二季度全国347个城市中房价涨幅大于1%的城市个数由4月的260个减少至6月的199个。长期来看,去除外部的政策影响,三四线城市的房价会向收入、人口等基本面回归。

万科2017年报显示,万科重点关注的14个城市的商品住宅(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州),批准预售面积和成交面积同比分别下降4.3%和29.3%。

另一方面,三四线城市受益于投资溢出效应和去库存政策驱动,商品住宅成交面积同比保持增长,但年底增速也逐渐趋缓。

谌戈认为从投资的溢出性需求来看,经过一年半左右很多城市房价翻倍,需求已经消化差不多;现在,支持三四线城市房价上涨的主要因素是城市化,这个过程相对比较缓慢。所以,今年下半年到明年,三四线城市的房地产销量可能会轻微下降,但是幅度不会太大,房价会相对比较稳定。

二线城市或将小幅反弹

虽然三四线城市房价上涨因素出现变化,但并不影响房地产商的热情。

中国指数研究院报告显示,2018年1月-4月,20家代表性房企在三四线城市拿地面积占比达50%,同比增长了8个百分点;而二线城市拿地面积占比46%,同比下降3个百分点;至于一线城市,拿地面积仅有4%,同比下降5个百分点。

中原地产研究中心的统计数据显示,7月全国热点城市土地市场继续集中成交,50个热点城市卖地超过2.15万亿元,同比上涨33%。这50个卖地最多的城市中,有25个城市是三四线城市,刷新历史纪录。20个三四线城市卖地超过了200亿元,包括佛山市、常州市、湖州市、嘉兴市、南通市、金华市、徐州市、菏泽市、台州市、上饶市、潍坊市、阜阳市、赣州市、泉州市等。

中原地产首席分析师张大伟认为,这并不意味着未来三四线城市房价会继续走高,只能说明开发商预期房价上涨,最后上涨与否还是要看银行的信贷调控力度。

谌戈则认为地价滞后于房价,2017年初之后,一线城市房价基本停涨,但一线城市的地价却是在2017年终才开始往下降。市场有一个滞后的过程。“我们团队观察到,近几个月曾在三四线城市布局较多的上市公司,现在也趋向于保守,开始谈到三四线城市的风险。”谌戈说。

对比三四线城市,谌戈更看好二线城市的未来。来自瑞银证券的数据,2017年全年,一线城市一手住宅销售面积下降了27%,二线城市下降约4%。谌戈认为,一二线城市存在人口净流入带来的刚需,但很多二线城市不如一线城市财政健康,主要靠房地产拉动经济增长,对调控的耐受力弱。业内一般认为,房地产的调控周期为两年。从2016年9月至今,北上广深的调控已有两年,但限购政策依然严格,二线城市却有一定空间。

除了市场规律,货币政策变动也引发了房价上涨的预期。

6月24日,央行宣布,从2018年7月5日起,下调存款准备金率0.5个百分点。此次央行降准释放了7000亿元资金,这是今年以来央行进行的第三次降准。与今年1月、4月的两次降准相比,此次增加了债转股的鼓励。民生银行首席研究员温彬曾预测:到年底可能仍有1次-2次的定向降准操作。2008年、2011年和2015年三次降准,房地产市场销售明显恢复,且持续时间在一年以上。

“虽然国家希望资金可以流入实业,但我们也会担心这部分资金被企业用来炒房,又走回以前的老路。”一位地产分析师对《财经》记者说。他认为“降准对房市的影响,主要还看后期监管”。

据《财经》记者了解,7月多个城市已经发布了约束企业购房的政策,全面封堵投资炒房的可能性,并且暂停企事业单位购买住宅这一政策有可能向多个城市蔓延。张大伟认为,这个政策对于缓解市场供需紧张有明显的影响。因为在大部分一二线城市,都有企业买房的现象。

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